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2025-05-24
单价变高、面积变大，意味着总价更高，内环内新房套均总价差不多超过3000万，中环也要2000万左右
对比二手房平均每年25.5+万套的供应总量，占比还不到8%，也比每年超过6.4万套的新房供应量要少得多
可以看到黄浦、静安、徐汇还有虹口，四个区所有的次新房加起来也只有3055套，其中1000万以上的总套数不足1900套
像杨浦五角场这样的老牌中环板块，挂牌价在1000万以上的次新房，目前连30套都没有，就这还有不少是联排和独栋
从开头提到的改善客群的需求出发，他们如果又要房龄新、又想总价在1000万以上、还要最好在市区
同事巧克丽丽刚跟我们分享，每轮成交量价涨幅里总有领涨全市的板块、领涨板块的小区、领涨小区的户型
有卖家强调自带地下室和花园，有的是景观、学区、车位、会所，还有的突出了最近热门的3米以上层高
因为他们知道中环内的好房子一房难求，很多好房子并不会轻易拿出来卖，在和买家博弈的过程中处于一个较为强势的位置
我们在踩盘过程中，还发现很多次新房就和新房一街之隔，但是新房的总价和积分属实把很多改善客户挡在门外
对二套置换群体来说，如果近5年买过房，那么基础分只有30分，就算社保接近满分，也就50分上下
既兼顾了公区适宜的尺度，也实现了相对舒适的室内空间，还有一定的圈层价值，给中产业主们提供了高质量的居住体验
近两年上海落户政策持续放松，吸引了更多留学生定居上海，2022年和2023年两年都突破3万人大关
这些房龄更新、服务更好的次新小区，稀缺的只会更稀缺，它们在市场上受到的认可度越来越高，溢价能力也就越来越强
当然，这样的溢价能力不是短时间内就能产生的，也意味着接下来老小区和次新房的价格差还会继续拉大
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